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楼市不会重现2009年反弹

2019-05-22 07:11:16来源:励志吧0次阅读

楼市不会重现2009年反弹

进入5月以来,多地楼市成交出现局部 量价齐升 态势。但在调控政策并无实质松动的情况下,外界对这种回暖的预期并不确定。针对这一话题,我们特邀中国房地产学会副会长陈国强和亚豪机构市场总监郭毅,对当前楼市回暖迹象进行解读。专家认为,目前房地产市场仍处于筑底期,短期内回调幅度有限,房价不会出现类似2009年期间的暴涨局面。

改善型需求推高房价

主持人:在限购政策影响到大量需求的情况下,近不少城市的楼市成交已经回暖,这是什么原因?

郭毅: 限购令 执行一年多的时间,极大地抑制了楼市的成交量,对开发商的资金链也提出非常严峻的挑战。这种情况下,部分区域包括单个项目甚至出现房价大幅回落,引发购房者重新入市。

陈国强:还有一点就是信贷政策的微调,特别是近央行降息,以及个别银行对首套房利率的优惠调整,不仅降低了购房成本,也在影响市场预期,使很多观望的购房者选择入市。

主持人:在成交量回暖的同时,近期不少城市的房屋交易价格提升,这种回升的实质是什么?

郭毅:我认为存在两方面的原因。在成交结构的调整上,数据显示,今年4月份北京成交总价在150万元以下的房屋,市场占有率为54%左右。5月份这一比例下降至51%,6月份降到50%,以上数据说明刚需在逐渐退出。

同时,总价在150万元到400万元的房子,4月份的成交比例为34%,5月份提高至37%,6月份增加到39%,这说明改善性住房的人群逐渐进入市场。高端市场的变化幅度更大,这种结构性变化是推高平均交易价格的主因。

另外,个别区域在前期项目降价促销成功后,开始逐步回调价格,这也是形成房价上涨的另一个原因。

回暖势头难持续

主持人:在楼市 限购令 没有松动的情况下,回暖势头还会持续多久?

郭毅:这一轮的楼市成交量和成交价格回暖不可持续,因为调控的底限还是保刚需和打击投资和投机。在这种情况下,短期内限购政策不会松动,具备购房资格的人数会受到限制。同时,房价上升之后也在屏蔽着购房需求。

观望人群的释放量相对有限,可能会持续到 金九银十 ,如果之后楼市政策没有松动,信贷政策没有进行大幅调整,那这一轮成交量的释放就基本上进入尾声。

陈国强:目前楼市仍处在筑底的过程,在这个过程中,短期的价格、成交量调整都是正常的波动,市场何时走出底部,还需要继续观察。

主持人:地方政府微调政策的尝试一直没有停止,在楼市 限购令 的底限内,目前的政策还有没有松动空间?

陈国强:从地方角度而言,存在一定的运作空间。公积金的贷款额度仍有上调的可能;普通商品房的界定标准也可以调整;对开发商来说,自有资本金比率也可调整;土地出让金的支付方式,支付时间也存在调整余地。另外,地方政府还可以采取一些财政、税费补贴等措施。

2009年的大反弹不会重现

主持人:目前的经济环境与2008年较为相似,外部环境不明朗,国内经济增速放缓。在这种情况下,楼市会不会出现类似2009年的大反弹?

郭毅:两者的情况还是不一样,在2009年房价暴跌和暴涨的过程中,调控手段出现一些问题。从今年来看,虽然政府也在通过各种手段拉动经济增长,但是对房地产调控还是把握住了底限。如果说2008年、2009年的房地产市场是 V 形反弹,这轮市场回暖可能会是 U 形走势,即在底部运行相当长的时间,然后上行。

陈国强:两者的不同在于,在本轮拉动经济增长的手段中,政府并没有把刺激住房消费作为一个重要手段,这也是基于上一轮刺激经济措施给我们带来的一系列经验。另外,对于外围市场中欧债危机的影响,有些人的估计过于悲观。综合来看,房地产市场不可能再现类似2009年的逆转态势。

主持人:如何看待地产股的短期和下半年的走势?

郭毅:从4月份开始,房地产市场成交回暖,而且这种回暖还可能持续一段时间,房地产公司的业绩具有一定的保障。另外,从整体经济政策来看,货币投放的增加也有利于刺激房地产市场。所以下半年的地产股会出现一定的涨势。但年底形势就不太好判断,这需要根据公司业绩以及市场的走势进行分析。

陈国强:地产股和金融股一样,目前处于价值被低估、市盈率相对较低的位置,股市表现和宏观经济也有一定程度的背离。但实际上,现在这些股票都非常便宜,特别是龙头股,和历史高位相比较便宜,值得长线投资。

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